Démembrement de propriété
En quoi ça consiste, quels sont ses avantages et ses inconvénients ?
Vidéo de Alexandre CASTRO
Le démembrement de propriété divise la propriété d’un bien en deux droits distincts
L’usufruit (droit d’usage et de perception des revenus) et la nue-propriété (propriété future).
Ce mécanisme offre des avantages fiscaux majeurs mais impose des contraintes juridiques et financières importantes pour les deux parties.
Avantages principaux
Optimisation fiscale : Réduction significative des droits de donation ou de succession grâce à l’application d’une décote basée sur l’âge de l’usufruitier.
Protection du conjoint : Permet de transmettre la nue-propriété aux enfants tout en garantissant au survivant l’usage du bien et une sécurité financière.
Exonération IFI : Le nu-propriétaire est généralement exonéré de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) sur le bien démembré, l’usufruitier ne déclarant que la valeur de son droit.
Transmission anticipée : Évite l’indivision post décès et permet une transmission progressive du patrimoine.
Inconvénients et risques
Impossibilité d’usage immédiat : Le nu-propriétaire ne peut ni occuper le bien ni en percevoir de loyers pendant toute la durée du démembrement.
Charge des grosses réparations : Le nu-propriétaire doit financer les travaux structurels lourds (toiture, gros murs) sans contrepartie financière directe.
Difficulté de revente : La vente du bien en pleine propriété nécessite l’accord unanime de l’usufruitier et du nu-propriétaire, ce qui peut bloquer une opération.
Rigidité et conflits : La durée est souvent longue (viager ou fixe), et les désaccords sur l’entretien courant ou la gestion du bien peuvent créer des tensions familiales durables.
Définition et principes du démembrement de propriété
En droit français, la propriété se décompose en trois prérogatives
1 l’usus, qui correspond au droit d’utiliser un bien,
2 le fructus, qui est le droit d’en percevoir les revenus,
3 l’abusus, qui représente le droit d’en disposer librement, par une vente ou une donation.
Lorsqu’un bien est démembré, l’usufruitier bénéficie en principe de l’usus et du fructus : selon la nature du bien, il peut notamment l’utiliser ou en percevoir les revenus.
Pour un immeuble, il peut ainsi l’occuper ou percevoir les loyers lorsqu’il est donné en location.
Le nu-propriétaire conserve quant à lui l’abusus.
Il peut notamment vendre ou donner sa nue-propriété, mais il ne peut pas, à lui seul, céder la pleine propriété du bien au mépris des droits de l’usufruitier.
Tant que l’usufruit subsiste, il ne dispose pas de la jouissance immédiate du bien.
À l’extinction de l’usufruit, généralement au décès de l’usufruitier lorsqu’il est viager, la pleine propriété se reconstitue automatiquement entre les mains du nu-propriétaire.
Les modalités de mise en place
Le démembrement de propriété peut avoir une origine légale, conventionnelle, successorale ou, plus rarement, judiciaire.
Il intervient fréquemment lors d’une succession, notamment lorsque le conjoint survivant recueille l’usufruit de tout ou partie du patrimoine et que les descendants en reçoivent la nue-propriété.
Il peut également résulter d’une donation, lorsqu’un parent transmet la nue-propriété d’un bien tout en conservant l’usufruit.
Le démembrement peut aussi être constitué à titre onéreux, par exemple lors de la vente ou de l’apport en société de l’usufruit ou de la nue-propriété.
Enfin, il peut résulter d’un testament, d’une donation entre époux ou, dans certaines situations, d’une décision judiciaire.
Les conséquences juridiques d’un démembrement de propriété
La séparation des droits entraîne une répartition des pouvoirs, charges et obligations entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
Cette répartition n’est toutefois pas toujours simple en pratique et peut être aménagée par l’acte constitutif du démembrement.
L’usufruitier supporte en principe les dépenses d’entretien et les charges liées à la jouissance du bien.
La taxe foncière est notamment établie, en principe, à son nom.
Les grosses réparations visées par l’article 606 du Code civil relèvent normalement du nu-propriétaire.
Celui-ci n’est toutefois pas automatiquement tenu de les réaliser à la demande de l’usufruitier, sauf si l’acte constitutif ou une convention lui impose expressément de les financer ou de les exécuter.
Une rédaction précise de l’acte est donc recommandée afin d’éviter les conflits, notamment pour les travaux importants ou les charges de copropriété.
En cas de vente conjointe de l’usufruit et de la nue-propriété, le prix est en principe réparti entre les parties selon la valeur respective de leurs droits.
Elles peuvent toutefois convenir de reporter l’usufruit sur le prix de vente ou sur un bien acquis en remploi.
Le barème de l’article 669 du Code général des impôts détermine la valeur fiscale de l’usufruit et de la nue-propriété pour l’assiette de certains droits.
Il ne doit pas être confondu avec une évaluation économique ou conventionnelle des droits lors du partage du prix.
Lorsque le prix est attribué à l’usufruitier avec obligation de restitution au terme de l’usufruit, l’opération peut relever du quasi-usufruit.
Les conséquences civiles et fiscales de ce mécanisme doivent être anticipées dans une convention précise.
Usufruitier et nu-propriétaire sont-ils en indivision ?
L’usufruitier et le nu-propriétaire ne sont pas en indivision : ils détiennent sur le même bien des droits de nature différente.
Aucun d’eux ne peut donc demander le partage du bien comme le ferait un indivisaire.
Il peut en revanche exister une indivision entre plusieurs usufruitiers ou entre plusieurs nus-propriétaires.
Par ailleurs, la vente de la pleine propriété du bien suppose en principe l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire.
Quelles règles en cas de démembrement de parts sociales ?
Le démembrement peut porter sur des actions ou des parts sociales.
Le nu-propriétaire et l’usufruitier ont tous deux le droit de participer aux décisions collectives, même lorsque le droit de vote est attribué à un seul d’entre eux.
Ils doivent donc, en principe, être convoqués et recevoir les informations nécessaires.
La répartition du droit de vote et des droits financiers dépend de la loi, des statuts et de la nature de la décision.
Une rédaction adaptée des statuts ou de l’acte de démembrement est particulièrement importante.
Certaines décisions relatives à l’affectation des bénéfices ou à la répartition des dividendes peuvent soulever un risque de libéralité indirecte lorsque sont caractérisés un appauvrissement, un enrichissement corrélatif et une intention libérale.
Les effets fiscaux du démembrement de propriété
Sur le plan fiscal, le démembrement présente un intérêt majeur.
Les revenus générés par le bien, comme les loyers d’un immeuble par exemple, reviennent à l’usufruitier et sont imposés à son nom.
Le nu-propriétaire n’est en principe pas imposé sur les revenus procurés par le bien, puisqu’ils reviennent à l’usufruitier. Il peut toutefois supporter certaines conséquences fiscales selon la nature du bien, des dépenses engagées et de l’opération réalisée.
En matière d’impôt sur la fortune immobilière (IFI), l’usufruitier est en principe imposé sur la valeur en pleine propriété du bien. Des règles de répartition particulières s’appliquent toutefois dans certaines hypothèses prévues par la loi, notamment selon l’origine du démembrement.
En revanche, le véritable atout du démembrement se révèle lors des transmissions.
Pour le calcul des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière applicables aux transmissions de droits démembrés, la valeur fiscale de l’usufruit et de la nue-propriété est déterminée selon l’article 669 du CGI.
Pour un usufruit viager, cette valeur dépend de l’âge de l’usufruitier.
Pour un usufruit constitué pour une durée fixe, l’usufruit est évalué à 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de dix ans, sans fractionnement de période et dans la limite prévue par le texte.
Ce barème est fiscal et forfaitaire.
Il ne reflète pas nécessairement la valeur économique des droits, laquelle peut dépendre notamment de la durée probable de jouissance, du rendement du bien et des charges supportées.
Pour consulter le barème complet et des exemples de calcul, voir notre article consacré à la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété selon l’article 669 du CGI.
Par ailleurs, la donation de la nue-propriété avec réserve d’usufruit permet au donateur de transmettre immédiatement la nue-propriété tout en conservant l’usage du bien ou ses revenus.
Les droits de donation sont calculés sur la valeur fiscale de la nue-propriété transmise.
À l’extinction de l’usufruit, la réunion de la pleine propriété intervient en principe sans droits supplémentaires.
Les conditions, clauses et risques propres à cette opération sont examinés dans notre article consacré à la donation avec réserve d’usufruit.
Atouts et inconvénients du démembrement de propriété
Le démembrement de propriété est un outil stratégique pour organiser la transmission d’un patrimoine familial.
Il permet de protéger le conjoint survivant en lui garantissant un droit d’usage ou des revenus, tout en préservant les droits définitifs des enfants.
Lorsqu’il résulte d’une donation de la nue-propriété, il peut également limiter l’assiette des droits de mutation à titre gratuit, ceux-ci étant calculés sur la valeur fiscale de la nue-propriété transmise.
En outre, il offre une souplesse dans la gestion patrimoniale, en dissociant l’usage du bien et sa transmission future.
Toutefois, ce mécanisme n’est pas exempt de difficultés.
Il implique une gestion parfois complexe, notamment lorsque usufruitier et nu-propriétaire ne s’accordent pas sur les travaux à réaliser ou sur l’opportunité de vendre le bien.
La coexistence de droits distincts peut aussi générer des blocages, surtout lorsque la nue-propriété est transmise à plusieurs personnes qui se retrouvent alors en situation d’indivision au décès de l’usufruitier.
Sur le plan fiscal, il existe un risque de requalification par l’administration fiscale si l’opération est perçue comme artificielle et uniquement motivée par la recherche d’un avantage fiscal, sans justification civile ou patrimoniale réelle (abus de droit).
Le démembrement de propriété peut répondre à des objectifs de transmission, de protection familiale ou d’organisation patrimoniale.
Son efficacité dépend toutefois de la rédaction de l’acte, de la répartition des pouvoirs et des charges, ainsi que du traitement prévu en cas de vente du bien.
Article de Fiscaloo demembrement de propriete
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